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　　《现代经济》    年第 卷第 期 总第  期浅议商业地产的开发经营模式——以杭州涌金广场为例  骆建艳沈蕾 浙江工业大学之江学院浙江杭州      摘要本文以杭州涌金广场为例在深入分析涌金广场商铺历次经营失败的原因的基础上提出了我国商业地产开发与经营的创新模式。关键词分散产权商业地产订单式经营模式一、杭州涌金广场的基本情况杭州涌金广场是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等于一体的特大型综合商业中心。总建筑面积达   万平方米其中商场面积就达  万平方米。...

　　《现代经济》    年第 卷第 期 总第  期浅议商业地产的开发经营模式以杭州涌金广场为例  骆建艳沈蕾 浙江工业大学之江学院浙江杭州      摘要本文以杭州涌金广场为例在深入分析涌金广场商铺历次经营失败的原因的基础上提出了我国商业地产开发与经营的创新模式。关键词分散产权商业地产订单式经营模式一、杭州涌金广场的基本情况杭州涌金广场是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等于一体的特大型综合商业中心。总建筑面积达   万平方米其中商场面积就达  万平方米。广场地下一层是    平方米的家乐福超市。地上一至三层是购物中心四一五楼为分别为自助式卡拉  、演艺厅、健身中心、时尚沙龙、酒店、茶楼等休闲娱乐场所。从地理位置上看涌金广场位于吴山商圈的中心地带北邻杭州解放路百货商店和延安路商业街南傍吴山广场和河坊街西靠西湖和南山路四周商厦林立交通也相当便利这样的环境可谓是“接景连商”绝对可以用“皇冠级旺铺”来形容其地理位置。杭州涌金广场在商铺销售过程中以            概念、店中店、拥有产权、丰厚的租金回报等诱人的字眼及“涌金之地商机无限”这样动人的广告语赢得了市场和投资者的热捧概念营销效果显著销售形势一片大好。但其经营状况却是历经磨难。    年 月  日涌金广场开业但好景不长不久就陷入经营困境    年 月宣布停业营业时间不足  个月。    年月“广州白马服装市场”相中了涌金广场。但由于业主签约率低 月  日“杭州白马服装实业有限公司”宣布与涌金广场  位业主签订的《涌金广场商铺租赁经营合同》为无效合同正式退出涌金广场的租赁经营近    万的投资计划也随之作废。   年  月初涌金广场以“涌金流行前线”之名再度开业。为了保证其经营的成功涌金广场的经营公司采取了大量措施包括与   多位小业主签订  年的委托管理合同解决了以前业主“心不齐”的问题市场重新定位考察商铺预订者的经营内容、品牌采取低价招商引租租金为建筑面积每平方米均价 元天租满一年送半年等等多种优惠措施。但是自“流行前线”开业以来经营状况一直不景气最终在    年 月底结束营业。虽然此次歇业的表面原因是由于涌金流行前线拖欠近  万元的水电费和物业管理费物业管理公司从 月底开始对涌金流行前线实行断水断电措施而实质上还是因为流行前线经营业绩不佳。处在“黄金宝地”的涌金广场却迟迟难“涌金”。“黄金地段黄金旺铺”的组合并没有像大部分人所期望的那样火起来其中的原因非常值得我们深思。二、涌金广场经营失败的原因分析商业地产的开发经营得成功与否取决于选址和管理而后者更是影响商业地产开发的关键因素。涌金广场的失败也主要集中在这两个方面。 、选址的问题。所有从事房地产相关行业的人都知道任何房地产项目成功与否首要的因素是该项目的选址是否恰当而对于一个商业项目而言这个“选址恰当”并不简单等同于商业发达的区域还包括了该区域内的消费人口数量、居民的消费能力和消费习惯等。从区位而言涌金广场位于杭州商业闹市区周围商圈成熟商业氛围浓厚交通也相当便利属于绝佳的自然地理位置。但由于旧城改造的原因该区块在改造后几乎成了“空壳”城区居民数量锐减。而西湖边的游客是以游为主涌金广场这路段也不是西湖旅游的集中区域。加之以本身的定位问题并不足以吸引其他区域的消费者到此消费从而使得位于该黄金地段的商铺人气一直不旺。 、分散产权下的经营管理问题。涌金广场的商铺采取的是分割式出售方式。在购买商铺的   多位业主中一部分是以经营者的身份出现买商铺的目的就是为了经营希望自己的商铺尽早投入使用产生效益。另一部分业主则是以投资人身份出现并不急于经营或对经营无兴趣有的甚至是为了养老才买的这些人惟一目的是炒商铺。这种分割式出售方式带来了经营权和所有权的转移造成了业主产权的多元化。在涌金广场第一次开业时这种多元化的产权格局令其经营公司选择采用“店中店”的模式。“店中店”的经营模式实际上是一个所有权、经营权和管理权三权完全分离的组合业主愿意把店铺以什么价格租给谁什么时候开业经营内容和经营方式等等经营公司无权干涉从而导致商场的定位、布局、营销策划上缺乏统一的筹划。由于缺乏经营管理经验涌金广场的“店中店”模式并没有能够科学有效地运作经营公司的最初布局方案无法实现更不用说整体定位了。不少心急的业主早早把店铺租出去丝毫不考虑品牌、门槛、形象等问题而众多经营户也各自为政自主经营这就出现服装摊位中间有摊位卖书、卖鞋等“不合群”现象。由于缺乏明确定位和统一经营主力品牌商家不愿入驻。最终首次开业的涌金广场没能开门红终  门可罗雀苦苦支撑了一段时间后以停业整顿告终。而“流行前线”开业时采取的是返租模式即商铺全权交由经营公司统一招商统一管理业主、经营户与经营公司直接发生合作者简介骆建艳     年一 女现为浙江工业大学之江学院工程管理教研室讲师研究方向为房地产经营管理。沈蕾     年一 女现为浙江工业大学之江学院工程管理教研室助教研究方向为项目管理。万方数据